在线访谈
[主持人]：
各位网友，大家好！感谢关注苹果老虎机市人民政府网站“在线访谈”栏目。今天，我们邀请到了市城管局物管科科长高建如做客访谈，围绕《苹果老虎机市住宅物业管理办法》政策解读与广大网友在线交流。
[主持人]：
欢迎高建如科长做客苹果老虎机市人民政府网站。
[高建如]：
主持人好！网友朋友们好！很高兴有机会通过苹果老虎机市人民政府网站“在线访谈”栏目和大家进行线上交流。
[主持人]：
2024年10月9日，苹果老虎机印发了《苹果老虎机市住宅物业管理办法》（以下简称《办法》）的通知，首先请您介绍下该文件的出台背景以及意义。
[高建如]：
好的，主持人。根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《南通市住宅物业管理条例》等法律法规规定及精神，为进一步规范我市物业管理秩序，完善物业管理基本架构，打造更加宜居的居住环境，提升业主的幸福感、满足感。结合我市实际，制定《办法》。
[主持人]：
谢谢，请您给大家介绍一下《办法》的主要内容，与之前我市的物业管理相关办法对比有哪些变动？
[高建如]：
好的，主持人。《办法》共有七章，根据上位法的要求将原《苹果老虎机市物业管理暂行办法》内容修改、扩充至六十条，针对物业管理的现状及管理要求，将各职能部门相互之间执法协同与联动，各镇街、社区的职责等进行了明确，进一步理顺了管理体系，为真正实现各部门齐抓共管提供了政策依据。对业主自治组织的成立与运行、小区事项的公示公开、维修资金的使用与管理、物业服务企业的考评与退出等事项作出了具体规定。
[主持人]：
除商品房小区、保障房（安置房）居住区实行物业管理外，老旧小区、分散住宅楼栋等保洁工作如何管理？
[高建如]：
暂不具备条件的老旧小区、零星分散住宅楼栋由社区统一进行保洁服务，费用由村（居）民委员会向被服务对象收取，市财政给予一定的政策扶持，街道办事处（镇人民政府）应创造条件，逐步实行物业管理。
具备条件的镇村集中居住区鼓励实行物业管理。
[主持人]：
政府相关部门在物业管理活动中的具体职责是什么？
[高建如]：
市城管局是物业管理活动的主管部门，负责物业管理活动的统一监督、业务指导、考核评优等工作。
市公安、发展改革、住房和城乡建设、市场监督管理、数据局、消防救援、生态环境、应急管理、卫生健康等相关部门按照各自职责，建立物业投诉处理制度，会同市城管局、街道办事处（镇人民政府）在物业管理区域内公示相关职责事项和联系方式，依法做好物业管理活动的有关监督管理工作。
供电、供水、供气、供热、邮政通信、有线电视等专业经营单位对物业管理区域内由其管理的设备设施的运营及安全负责，定期检查维护和更新。
街道办事处（镇人民政府）应当建立健全物业管理工作机制，明确物业管理工作的职能部门，配备满足辖区物业管理工作需要的专职工作人员，负责本辖区内物业管理工作的指导、监督和管理，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，促进物业管理与基层社会治理深度融合。
村（居）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）开展社区管理以及社区服务中与物业管理有关的工作。
[主持人]：
好的。麻烦介绍一下业主委员会的人数、任期、职责等相关规定和要求？
[高建如]：
业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年。业主委员会任期内出现成员空缺、不能正常开展工作或不依法履行职责的，应当按照法律法规以及业主大会议事规则的规定补足或者重选。
业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定、业主大会的决定以及经三分之一以上业主委员会成员的提议召开会议，会议召开前应当告知村（居）民委员会，并在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会应当按照物业管理相关法律法规和管理规约等有关规定履行职责，建立财务收支、日常运行、档案资料等管理制度，妥善保管小区基础资料和相关会计资料，规范日常运行。业主委员会依法应当公开的信息，应当以书面形式在物业管理区域主要出入口、公示栏等显著位置公布，或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开。
[主持人]：
大家比较关心物业服务企业是如何确定的？麻烦给大家介绍一下。
[高建如]：
好的。建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，根据小区品质、规模等因素，综合考虑确定前期物业服务等级标准，依法选聘物业服务企业。建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应依托政府公共服务平台实施。鼓励业主自治组织通过政府公共服务平台选聘物业服务企业。
[主持人]：
物业服务企业应当公示哪些信息？
[高建如]：
物业服务企业应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，并及时更新：
（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人情况、联系方式、投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、标准以及收费项目、标准等有关情况；
（三）电梯、消防、监控等专项设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（四）物业服务费用、公共水电费分摊以及物业共用部位、共用设施设备的收益收支情况；
（五）占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车车位的收益收支情况；
（六）住宅专项维修资金使用及业主分摊情况；
（七）物业承接查验情况；
（八）其他应当公示的信息。
前款第一项至第三项应当长期公示；第四项至第六项应当至少每年公示一次；第七项在办理承接查验备案后公示，公示时间不少于六十日。
[主持人]：
业主、物业使用人要装修需要向物业服务企业提供什么信息？
[高建如]：
业主、物业使用人对住宅装饰装修的，应当持房屋所有权属证明、申请人身份证复印件、装饰装修方案、所有权人同意装饰装修的证明材料、高空作业资格等材料向物业服务企业申报登记。
[主持人]：
好的。请问在物业服务区域内禁止哪些行为？
[高建如]：
（一）违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变房屋外观；
（二）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构，擅自改变门窗位置，超荷载存放物品；
（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；
（四）擅自占用或者挖掘道路、场地、地下空间，侵占或者损毁树木、绿地、景观；
（五）擅自在楼道等公共部位堆放物品；
（六）违反有关人均面积、使用功能、消防安全、建筑安全等规定出租房屋；
（七）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（八）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；
（九）破坏或者擅自改造人防工程；
（十）擅自设置停车泊位、违规停放车辆；
（十一）电动自行车在楼梯间、楼道等疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域停放。违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；
（十二）违反规定饲养家禽、宠物；
（十三）高空抛物、露天焚烧、在雨水污水分流地区将污水排入雨水管网、违反垃圾分类管理规定处理垃圾；
（十四）制造超过规定标准的噪声、振动；
（十五）擅自架设电线、电缆，擅自迁改供排水、燃气管线等；
（十六）擅自改变房屋、车库以及附属用房的用途；
（十七）在地下或者半地下建筑物内、高层建筑内使用瓶装燃气；
（十八）法律法规以及临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
[主持人]：
好的，谢谢高科长。如果物业服务企业服务不到位，相关政府部门会怎么处置？
[高建如]：
对投诉较多且经查实或者考核巡查中问题较多的物业服务企业，市城管局应会同街道办事处（镇人民政府）对企业负责人进行约谈，督促限期整改。对整改不力或拒不整改的，可公开通报或建议全体业主、业主大会解除物业服务合同或者不再续聘。市城管局应将物业服务企业不良行为的相关考核结果和行政处罚情况记入企业诚信档案，纳入物业服务企业及项目负责人的信用信息和信用等级评定。相关主体可将信用评价结果与选聘、解聘物业服务企业挂钩，鼓励优先聘用信用等级高的物业服务企业，实行守信激励、失信惩戒，促进物业服务企业优化服务。
[主持人]：
好的，感谢解答。各位网友，今天的访谈到此结束，谢谢大家的参与，下期再见。